蒋军委员：

您在安康市第五届委员会第一次会议提出的《关于城市新小区管理的提案》（130号）收悉，现将办理情况答复如下：

一、住宅小区物业管理工作存在的问题

近年来，物业服务管理工作取得了较大突破，但是还存在以下问题：

（一）物业服务水平低。由于部分物业公司人员未经上岗前专业培训，服务态度不端正，服务用语不文明，对业主的正当要求不能及时满足，让业主对物业企业服务质量和诚信产生怀疑，甚至出现矛盾。

（二）物业服务收费难。物业服务企业对住宅小区提供的服务水平，滞后于业主的要求，全面、及时的服务意识不强，与业主沟通交流不到位，使得部分业主对物业服务企业存在对立情绪。同时，部分业主对物业服务管理的理解有误区，认识不到物业服务的有偿性，导致物业服务企业收费难，部分住宅小区收费率较低。小区收费率较低，又引发物业服务企业降低服务标准，进而物业服务企业出现了收费不足、服务标准降低的恶性循环局面。

（三）业主委员会成立难、群众参与度低。由于物业管理还处在发展期，参与物业管理的业主委员会是新生事物，小区业主对业主委员会组织普遍不了解，缺乏主人翁意识，对成立业主委员会参与物业管理漠不关心，加上业主来自四面八方，互相不熟悉利益诉求不相同，大家都无所谓态度，导致召开业主大会和业主委员会较为困难，有的成立了，但由于缺乏敬业、富有号召力人做负责人，以及业主委员会组成人员疏于平时活动，形同虚设，没有发挥应有作用。

二、加强小区物业管理的具体措施

您提出的存在四个方面的建议我们将充分吸收并在今后的工作中加以改进，进一步加强行业监管，规范企业服务行为，重点做好以下工作：

（一）加快《安康市物业服务与管理条例》出台

为进一步规范我市物业服务工作，按照市委、市政府的安排部署，市住建局聘请长安大学起草完成《安康市物业服务与管理条例》。经多方组织讨论、挂网征求意见，对条例多次进行修改完善。为切实提高《安康市物业服务与管理条例》可操作性和实用性，以实践提升地方立法质量，市人大、市政府决定开展《条例》先试先行工作，在中心城区物业矛盾较为典型的6个小区和一个社区开展先试先行工作，已按期完成既定目标任务，取得阶段性成果，形成了《条例》现行先试成果报告，共收集物业服务管理方面意见和建议29条，各物业管理部门共计出台33个部门规章文件，有力规范了物业服务市场秩序和物业服务质量水平。目前，我局积极配合市人大再次进行修改完善，力争八月份通过市人大审议后颁布实施。

（二）加强前期物业管理工作

要求开发建设企业在物业项目开工、商品房预售前应聘任或委托物业服务企业进行前期管理，物业服务企业要将前期物业管理服务合同、临时管理规约、服务小区基本情况及收费项目进行公示并报物业主管部门备案。要求物业服务企业严格履行前期物业管理内容，对不认真履行职责的物业企业，物业主管部门将记录企业信用档案。

（三）建立企业信用管理体系

对物业服务企业违规行为实行诚信档案记录，发挥好诚信记录在物业服务行业招投标等经营活动中的制约作用，逐步形成规范有序的市场环境和优胜劣汰的市场竞争机制。

（四）加强培训，提高从业人员的综合素质

由于我市物业从业人员的业务素质参差不齐，无法适应当前的物业服务要求，我们将会同市物业协会举办各类从业人员的业务培训班，提高他们的综合素质，促进我市物业服务从业人员水平的提升。

（五）创建党建引领创红色物业新模式

开展创建党建引领下“红色物业”，促小区治理，建幸福家园的新模式。通过党建＋物业管理模式，建立小区党建工作领导机制，明确党组织求属关系。建立由社区、业主委员会、物管企业三者互为补充，互相促进的工作联席会议制度。以党建引领，以解决群众实际问题为重点，将小区治理和服务二作延伸到片、到、到人，有力推动长效治理，及时协解决业主提出的问题，形成党员带头、群众参与的共商、共管、共解的管理服务新机制。

（六）加强业主委员会组建力度

组建业主大会，成立业主委员会是小区实施自制管理或物业管理的基础，是维护小区良好环境的首要条件。今后我们将要求各镇办、社区居委会按照《陕西省物业服务管理条例》的规定，积极指导召开业主大会、成立委员会，实现业主自治自管。

最后感谢您对我市物业管理工作的关心希望您多提宝贵意见和建议！

安康市住房和城乡建设局（市人民防空办公室）

                              2022年9月15日  

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