关于《安康市物业服务管理条例(草案)》的立法说明

作者: 佚名发布时间:2021-03-19 10:35来源:本站原创  
 

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《安康市物业服务管理条例(草案)》(以下简称《条例(草案)》)是《中华人民共和国民法典》正式实施以来安康市拟制定的第一部实体性地方性法规之一,已纳入安康市人大常委会《2020年立法规划》,该条例涉及面广、关注度高。根据《<安康市物业管理条例(草案)>立法起草工作实施方案》要求,结合长安大学作出的《安康市物业管理调研报告》中提出的新情况、新问题,陕西乐友律师事务所草拟了《条例(草案)》初稿(共39页约25000字)及编写说明(共17页约18000字)。嗣后,与相关领域的专家、学者及物业主管部门领导,分别在乐友律师事务所、安康市住建局专门召开两次立法专题研讨会,先后对《条例(草案)》进行了8次修改完善,吸收、采纳50多条意见和建议,于2021年3月18日通过政府官网及媒体正式对外发布公开全文,征求社会公众意见。现就《条例(草案)》立法的可行性和必要性、调整对象及立法要点和依据、架构设计及章节说明、具体内容等四个方面情况做如下说明:

一、《条例(草案)》立法的必要性和可行性

(一)加快物业服务管理领域的地方立法,城镇化发展的必然要求。随着我国城镇化进程已经进入下半场,首次出现城市人口超过农业人口,城市建设由增量变为存量,大规模城市建设趋势不再,城建建设由新建为主转向改造旧城为主。因此,不管是什么类型的小区,都进入了以运营维护为主的阶段。这个过程中,物业服务管理的好与坏,直接关系到整个社会是否和谐稳定。因此,物业服务管理立法需要及时跟上,以规范物业服务管理活动,妥善解决小区存在的各种问题。自2020年以来,全国各地人大陆续修订实施物业服务管理条例。如《北京市物业管理条例》实施的同一天,《重庆市物业管理条例》也开始实施,《深圳经济特区物业管理条例》也于2021年3月1日开始实施。值得注意的是,陕西、广西、海南等地对各自此前出台的物业管理条例进行修订。

(二)抓住《民法典实施的窗口期,构建、完善社区治理地方法规体系。地方物业服务管理立法潮的出现,一方面原因在于民众的需求,另一方面原因则与物业管理法律的滞后性有关。随着《民法典》的实施,民事法律方面的规范也越来越重要,涉及国家治理体系的整体完善,而社区治理作为国家治理的重要基础,也必须在立法层面予以完备。正因为现实当中出现了太多需要修改法律的地方,包括安康市在内的各地人大、政府,抓住《民法典》实施的窗口期,构建、完善社区治理地方法规体系,形成地方规则和办法,以解决困扰物业服务管理中存在的现实问题。

(三)破解物业管理难题,创新制度,构建党建引领社区治理构架下的物业管理制度体系国务院的《物业管理条例》及全国各地的物业管理立法,对物业管理体系中的具体制度作出明确的规定,以便于在实际的治理中能够准确适用。2007年8月,国务院发布《物业管理条例》,以规范物业管理活动,维护业主和物业服务人的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境。2018年3月,《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》得以通过,又对《物业管理条例》进行修订,修改内容主要是取消了物业服务人资质管理的相关规定,增加了建立守信联合激励和失信联合惩戒机制的有关内容。各地新制定或修订的《物业管理条例》中,为破解物业管理中的难点热点问题,切中时弊,均有许多创新和亮点。从全国范围来看,社区进入增量盘活为主的阶段,此阶段需要业主自治能力得到大幅提升,物业服务与管理水平得到提升,乡镇街道等属地行政部门公共治理能力得到提升。与之相适应的是各自的制度安排要与时俱进、合理准确。本次物业管理地方立法,须进一步将物业管理体系中的制度予以丰富、具体、创新。

(四)加快《安康市物业服务管理条例》地方立法,是化解当前房地产领域矛盾问题的重要突破口。随着我市城镇化进程的不断加快,物业服务行业亦随之迅速兴起,物业管理活动中暴露出来的问题越来越多,由于政府、物业公司、业主的越位、失位和错位,物业服务与广大业主的期望差距越来越大,矛盾纠纷不断出现,物业投诉也成为市民投诉量最高的行业。据统计,近三年来仅中心城区小区物业管理领域受理的12345市长信箱等各类群众信访投诉高达2691件,超过中心城区信访投诉30%以上。市委、市政府主要领导先后在相关信访件上作出批示,并在不同层次会议上提出具体要求,必须尽快规范物业服务管理工作。

二、《条例(草案)》调整对象及立法要点和依据

(一)《条例(草案)》调整的社会关系

物业活动涉及业主、物业使用人、物业服务人、建设单位、专业经营单位等各个方面的权利和义务,需要对各个方面的利益进行平衡、协调,对其行为进行约束、规范,并科学地界定其权利和义务。同时,物业活动涉及众多公众利益,当个体利益与公众利益出现冲突时,需要有一个协调机构或机制指导各方行为的准则,这就是政府对物业服务管理活动进行规范的初衷。因此,《条例(草案)》调整两个方面的社会关系:

一是调整物业服务管理活动中的民事关系。主要包括物业服务人与建设单位的关系,物业服务人与业主、业主委员会的关系。这些方面既涉及国家、社会利益,又关系着个人的利益,因此,应当按照民法和物业服务管理法中的民事法律规范予以调整。

二是物业服务管理活动中的行政管理关系。主要包括政府主管部门与业主、业主委员会、物业使用人的关系,政府主管部门与物业服务人的关系,政府与建设单位的关系。一方面,政府要对物业服务管理活动进行规划、指导、协调与服务;另一方面,政府要对物业服务管理活动进行检查、监督、调节与控制。这其中既要明确责任,又要有效监管,必须要有物业服务管理法律规范的调整。

(二)《条例(草案)》的立法要点:

《条例(草案)》制定以十九届四中全会精神为指导,立足安康市实际,注重立法的针对性、前瞻性,通过立法理顺物业服务管理机制,明确各方权利、义务和职责,保护业主的合法权益,协调业主共同利益关系,回应群众关切解决物业服务管理领域突出矛盾和现实问题,构建和谐稳定物业服务管理法治环境。为此,《条例(草案)》起草过程中始终把握三个要点:

一是确立和保障业主自治管理权益,因此赋予业主方享有物业自治管理规约制定自主权和委托管理权;

二是保证物业管理的服务质量,因此围绕物业服务管理市场的公平竞争、物业管理服务方式和内容、物业服务合同、服务收费等问题作出系统化的相应规定;

三是平衡业主自治管理的目的公益性与物业服务人的目的盈利性之间利益矛盾关系,在坚持物业管理市场化、社会化、专业化方向的同时,立法为无条件进行市场化管理的物业区域进行特别管理,予以政策扶持。

(三)《条例(草案)》的立法依据

《条例(草案)》在起草过程中,坚持以《宪法》为根本,以《民法典》、《城市房地产管理法》《招标投标法》《消防法》等法律为基础,以《物业管理条例》《建设工程质量管理条例》和《陕西省物业管理条例》等行政法规及地方性法规为中心,以国务院所属部、委、署发布的《物业服务收费管理办法》《住宅专项维修资金管理办法》《住宅室内装饰装修管理办法》《前期物业管理办法》等多层次的部门规章为依据,结合国家最高司法机关制作的相关司法解释等规范性文件,参照山东、北京、山西、浙江、宁夏、深圳、成都、西安等省、区、市有关物业管理方面的立法例,紧密结合安康市实际,增加和创新条例内容相关规定,增强立法的规范性、可操作性和针对性,确保《安康市物业服务管理条例》在执法和守法实践中得到准确、顺利的实施。

三、《条例(草案)》的架构设计及章节说明。

为了避免《条例(草案)》内容过于宽泛、笼统,使《条例(草案)》具有较强的实用性和可操作性,因此,在《条例(草案)》拟定过程中,立足于切实解决物业服务管理中存在的突出问题,确立了若干法律制度,其中不乏创新和突破之处。

《条例(草案)》正文结构我们采用了分章列条式(章条式)的架构形式。即《条例(草案)》的内容分成若干章,每章必要时又分若干节,每个章节下面分若干条。经综合各方意见,并参考各省、区、市物业管理方面的立法例,《条例(草案)》最终架构设计为三大部分,由一个总则章、六个分则章和一个附则章组成,共八章111条,如审议通过,将成为安康市人大立法中内容最多的法规之一。具体如下:

第一章总则,按照法律法规制定的惯例分条列项,主要列举了《条例(草案)》的原则性、普遍性、共同性的内容。包括《条例(草案)》制定的目的(宗旨)、依据、适用范围、有关定义、原则和任务、主管部门等。

分则第二章、第三章、第四章、第五章是接在总则之后的具体内容章节。按物业管理活动程序及管理的逻辑顺序,以及各部分内容的联系,集中分章节编排。包括的主要内容有:物业区域的划分及产权界定、前期物业管理活动的规范、业主及业主组织成立流程及运行机制、物业服务管理活动规范、物业的使用和维护以及维修资金管控等方面的规定。

分则第六章监督管理与第七章法律责任是单独构成监管或罚则的章节条文,第六章包括的主要内容有:物业主管部门、相关政府机关、乡镇街办、社区等机构物业监管及信用体系建设方面的权责划分。第七章包括的主要内容有:物业活动各方主体及监管机构违反本条例的具体法律责任或惩戒措施。

第八章附则包括的主要内容有:施行程序与方式,施行日期等。

四、《条例(草案)》的具体内容说明

物业管理活动因其具有的社会属性,已不只是民事活动,已成为社会管理的一部分。《条例(草案)》草拟过程中,坚持“问题导向”,直面长安大学《安康市物业管理调研报告》提出的物业管理方面普遍存在的问题,借鉴其它城市物业管理的成功做法,在保障业主合法权益、促成业主大会成立、规范业主委员会运作、提升物业服务质量、加强党的领导和政府监管等方面有重大创新突破,充分体现了2017年6月,中共中央、国务院印发《关于加强和完善城乡社区治理的意见》,陕发〔2018〕8号《中共陕西省委陕西省人民政府关于加强和完善城乡社区治理的实施意见》的指导思想,很好地契合了共建、共治、共享的民生发展格局之时代要求,将物业服务管理纳入加强和完善城乡社区治理体系。

(一)《条例(草案)》践行物业管理“以民为本、服务业主”立法初衷,强化对业主权益的保障,让《条例(草案)》规定更接地气。

一是明确业主共有物业的范围,规定利用业主共有物业进行经营活动的,其收益归业主共有。解决物业区域“权属不清,经营混乱”问题。

《条例(草案)》明确了物业管理区域的道路、绿地、建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施属于业主共有,规定未经业主同意,建设单位不得占用物业管理区域内的物业共有、共用部位和设施设备。并设立共有物业产权登记制度。《条例(草案)》还规定物业服务用房、物业服务设施设备用房属于全体业主共有,建设单位、物业服务人、业主委员会、物业管理委员会或个人不得将其占有、分割、转让、抵押,不得擅自变更用途;利用共有物业进行经营活动的,其收益归业主共有,充分保障了业主合法的收益权。

二是加强对业主共有资金的监管,要求业主共有资金的使用公开透明,确保共有资金的安全。解决业主共有资金“使用不当、随意支配”的问题。

《条例(草案)》建立了共有资金账户信息公开制度,规定业主共有资金受到全体业主的监督;明确禁止业委会委员侵占、挪用共有资金,明确未经业主大会决定或者授权,任何单位和个人不得使用业主共有资金;规定业主共有资金不得用于其他投资,不得借贷给他人或者为他人提供担保;规定对共有资金收支情况进行定期检查并公示检查情况,通过制度设计和信息化手段切实保障业主共有资金的安全。

三是加强对物业专项维修资金缴纳的监督管理,在确保资金安全的基础上方便使用,解决专项维修资金“归集不到位、专款不专用,使用不方便”的问题。

《条例(草案)》规定,业主在办理房屋入住手续时,应当提供陕西省住宅专项维修资金专用收据,未提供专用收据的,建设单位不得将房屋交付使用;不动产登记机构在办理房屋权属登记时,申请人应提交专项维修资金的交款凭证,不动产登记机构负责查验,未提供专项维修资金交存凭证的,不动产登记机关不予受理其权属登记。《条例(草案)》规定专项维修资金专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造,不得挪作他用。除本条例所规定的应急维修情形外,由业主大会根据物业专项维修资金管理的相关规定决定使用。在加强监管的同时,《条例(草案)》也明确了可以使用专项维修资金的紧急情形和资金划拨使用的具体办法,既保证专款专用,又方便资金使用。

四是明确今后车位权属的确定方式,建立车位车库使用、管理制度,优先满足业主的停车需求,解决小区“停车难”问题。

物业管理实践中,对于停车位的权属和使用争议较大、纠纷较多。《条例(草案)》在《民法典》物权编关于车位、车库权属规定的基础上,建立了停车位(库)使用和管理规则,明确物业管理区域内,规划用于停放机动车辆的车位、车库,应当通过出售、附赠、出租等方式首先满足业主的需要。《条例(草案)》规定占用全体业主共用部分的车辆停放、管理和收费等事项,由业主大会决定。《条例(草案)》还明确了物业管理区域依法配建的人防工程用作停车位的,应开放使用并保持人防功能,并按照“谁受益,谁负责”原则确定维修责任的主体。

五是加强物业使用的规范使用和安全管理,解决物业管理区“乱搭乱建、乱拆乱改、乱倒乱排、乱扔乱放、乱停乱堵、乱涂乱摆、乱养乱抛、乱租乱占”等问题。

物业服务管理活动的对象是物业,因此物业使用中的义务主体应当包括物业使用人。物业使用人是物业的承租人和其他实际使用物业的非所有权人。包括物业所有权人的亲属或者因其他原因实际使用物业的人。根据有关法律、法规、如城乡规划法、房地产管理法、消防法、环境保护法及有关的行政法规和地方性法规,以及国务院《物业管理条例》第四十八条“物业使用违反法律、法规和管理规约有关规定的,有关业主应当承担连带责任”之规定,《条例(草案)》第七十二条对业主或物业使用人例举了七个方面的18项禁止行为。第七十三条规定物业服务人应当对物业管理区域内的电梯、消防设施、外墙及墙面等易于发生安全风险的设备设施和部位加强日常巡查和定期养护;发现有安全风险隐患的,及时设置安全警示标志,采取措施排除隐患。

六是加强对高空抛物行为的治管,保障业主人身安全,杜绝小区群众遭“飞来横祸”,解决小区发生人身损伤事件“追责难、取证难”问题。

高空抛坠物是物业管理区域的安全隐患之一,社会各界多方呼吁通过立法加强对高空抛坠物的监管和制约。结合《民法典》侵权责任编的规定和司法实践情况,《条例(草案)》规定业主或者物业使用人对其所有或者使用的窗户、阳台、搁置物、悬挂物等可能影响公共安全的物品和设施承担安全管理责任;明确物业服务人应当对物业区域加强安全巡查以及发现安全隐患的通知报告责任;规定物业管理区域禁止高空抛物行为,经业主共同决定,物业服务人可以在不侵犯他人隐私的前提下采取适当的技术措施对于高空抛物行为采集相应证据。

(二)《条例(草案)》体现权责一致、质价相符、公平公开的物业服务市场规则,倡导以新技术促进物业管理创新,助推物业服务质量提升和行业良性发展,

《条例(草案)》对物业服务人及其从业人员在规范物业服务经营行为、履行物业服务合同约定、加强物业使用安全管理、智慧物业建设等方面提出了更高的要求。

一是强调物业服务人的履约责任,进一步明确物业服务人退出规定,提高行业诚信水平,解决物业管理交接环节“模糊地带”存在的问题。

《条例(草案)》规定,物业服务人应当按照法律、法规的规定和物业服务合同的约定履行义务,物业服务人不得有违反相关规定和损害业主利益的行为,未经授权、行政决定或者司法裁决,物业服务人不得实施停水、停电、停气。物业服务合同终止后,物业服务人应当在规定时间内向业主大会移交应当移交的资金、资料和物品,退出物业管理区域;在办理交接至退出物业管理区域期间,物业服务人应当维持正常的物业管理秩序。

二是完善价格调节机制,推动行业良性发展,解决物业服务价低质劣问题。

现行《安康市物业管理办法》规定,对物业管理服务费收取、业主共有资金使用不公开透明等规定宽泛,导致物业管理服务费调价难,物业行业陷入低价劣质的恶性循环。为转变这种局面,《条例(草案)》规定,物业服务收费应当按照国家和省有关规定分别实行政府指导价和市场调节价;实行政府指导价的,价格主管部门应当会同物业主管部门制定收费标准,并向社会公布;每三年对收费标准进行评估,根据评估结果调整收费标准;实行市场调节价的,业主大会与物业服务人根据服务内容、服务标准、服务质量等因素在物业服务合同中约定。促使物业管理服务费价格回归市场均衡水平,推动物业服务朝优质优价的市场化方向发展,促进我市物业服务行业质量提升和良性发展。

三是加强物业服务人的安全管理责任,解决物业小区安全管理流于形式、隐患排查不力,问题上报不及时等问题。

《条例(草案)》要求物业服务人加强物业安全管理,制定安全防范应急预案,加强对共有物业的日常巡查,发现安全隐患或突发事件时应当通知业主或者物业使用人及时处理,或及时采取应急措施,并按照规定向有关部门报告,按程序进行应急维修。物业服务人应当将物业管理区域相关禁止行为及其他注意事项书面告知业主或者物业使用人,并按合同约定和管理规约进行监督,如发现有法律法规禁止行为的,物业服务人应当及时劝阻、上报有关部门。

四是倡导绿色、智慧物业服务管理,以数字化助推物业服务和监管创新,不断提高物业管理服务效率,建设便民惠民智慧物业服务圈。

鉴于数字信息化物业管理活动中的广泛应用,体现政府对物业管理创新,以及依靠科技进步提高物业服务水平的重视。条例第五条第二款的原则性、倡导性条款中规定“倡导绿色、智慧物业服务管理,构建全市流程一体化在线物业服务平台和利用端口,以数字化助推物业服务和监管创新,不断提高物业管理服务效率,建设便民惠民智慧物业服务圈”鼓励监管部门及物业服务人,积极利用智能化、数字化的新技术、新方法,依靠科技进步提升监管和服务水平。

三)《条例(草案)》进一步规范业主组织运作,强化业主自我管理、自我约束机制,破解业主组织的“四难”问题。

一是修改业主大会的生效和表决门槛,与民事基本法保持一致,解决业主大会“成立难” 问题。

按现行条例规定,业主大会与会业主投票权数及人数均超过全体半数的,会议有效;与会业主投票权数及人数均过半数同意的,一般决议有效,重大决议则需与会业主投票权数及人数均超过三分之二。《民法典》物权编已经将进一步降低业主大会的表决门槛,规定业主三分之二参会会议有效,参会业主过半数即可通过决议,虽比现行条例的门槛高,但已降低了现行物权法的规定。而且,《条例(草案)》在保留传统纸质投票的基础上,同时规定了业主大会表决可以采用互联网方式,并要求市主管部门建立统一的物业管理信息平台,建立电子投票系统供业主大会互联网表决使用,信息化的普及也将提高业主大会召开和表决的有效性。因此,为了与民事基本法规定保持一致,对于业主大会的生效和表决门槛,《条例(草案)》未对具体比例作出规定,而是统一表述为“符合法律规定的比例”。《条例(草案)》实施后,业主大会会议效力和决议生效的条件,将按照民法典物权编相关规定执行。

二是降低业委会选举门槛,提高业委会成立率,推动业主自治,解决业委会“成立难” 问题。

虽然业主大会会议生效和表决的门槛相比现行条例有所提高,但因考虑到目前城市外来人口多、工作节奏快、物业出租率高,业主参与小区事务的积极性不高,业委会成立难,《条例(草案)》调整了业委会委员有效当选的条件,规定采用两轮投票的方式,首轮参会双过半的候选人直接当选;未能选出或足额选出的,采用第二轮投票,按照该轮选举的得票顺序当选,无须获得“双过半”,从而保证业委会能够有效成立。为促进业委会的成立,《条例(草案)》充分发挥街道办事处(乡镇政府)和居民委员会的作用,加强政府对首次业主大会会议筹备组、业委会换届小组等事项的参与和指导。

三是加强对业委会的监管,提高业主自治的能力和水平,推进和规范业主自治管理。解决业委会“运行难”问题。

为避免业委会不作为、乱作为,《条例(草案)》进一步加强了对业委会的监管,提高了业委会委员的任职条件;增加了业委会人员禁止性行为及相应的处罚条款;明确了业委会委员终止罢免情形;建立业委会信息公开制度;规定公共收益、工作经费以、成员津贴、专职人员补助每半年公布一次;设定了对业委会及其成员的相关法律责任。还规定业委会重新选举和换届规则。《条例(草案)》还授权未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区,可以由街道办事处(乡镇人民政府)和社区代行业主大会和业主委员会部分职责,从而保证了业委会的规范持续运作。

四是专设物业管理委员会,化解老旧小区物业的“管理难”问题,实现物业服务管理的全覆盖。

安康市普遍存在形成于20世纪70~80年代的政府统建房、单位联建房、单位自建房和拆迁安置房,也包括90年代初期通过房地产开发方式建设的房屋,统称为老旧小。上述房屋因受当时经济条件和技术水平的限制,虽然楼房主体质量相对完好,但设备设施先前不足,是物业管理的难点或盲区,实行业主自治的难度比新建小区更大,需要基层政府的指导和具体扶持,鉴于此,《条例(草案)》在起草过程中专设“物业管理委员会”一节,规定由“物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)在本条例生效之日起30日内组织成立物业管理委员会管理物业事务” ,并在条例第五十二条、第五十三条明确了物业管理委员会的成立条件和职责、议事规则等。基本实现了物业管理在全市范围内的全覆盖。同时对具备实行专业化物业管理条件的居住区,鼓励业主实行自治管理

四、《条例(草案)》强调要加强党的领导和政府监管,创新社会治理,构建“党建引领社区治理构架下的物业管理体系”, 解决业委会“监管难” 问题

《条例(草案)》对相关部门的物业监管职责,采用分条逐项例举的方式,由高到低,按市物业主管部门、县区物业主管部门、相关政府机关、基层街办(乡镇政府)、物业所在社区、行业协会的顺序,对监管职责进行了明确分工和具体规定;条例规定建立全市统一的物业服务信用信息监管平台,构建“诚信激励、失信惩戒”物业服务机制。建立和完善了物业服务考核机制,将违反第九十九条二款规定情形之一的物业服务人,直接纳入住建领域诚信“黑名单”,并畅通投诉举报渠道,探索实行物业管理社会监督员制度,选聘社会监督员,参与物业管理工作全过程监督。

一是明确社区党组织领导社区物业管理的法律地位和具体方式,解决党建在基层物业管理活动中的虚化、弱化或缺位问题。

《条例(草案)》规定业主大会、业主委员会、物业服务人等在中国共产党社区委员会的领导下依法依规开展物业管理活动,业主委员会、物业服务人应当依照中国共产党章程的规定设立中国共产党的基层组织,开展党的活动,并且规定社区党委或者物业管理区域基层党组织派员作为筹备组和换届小组成员,鼓励和支持符合条件的物业管理区域中国共产党基层组织委员会委员通过规定程序担任业主委员会委员,在业主委员会委员候选人推选环节增加“街道办事处(乡镇人民政府)党组织推荐”的规定,明确要求“筹备组在确定候选人名单之前应当报街办社区党组织审核”及“符合条件的物业管理区域中国共产党基层组织党员干部通过规定程序担任业主委员会委员,业主委员会成员中党员人数比例应达到百分之五十以上”。

二是在鼓励和推动业主自治的同时,加强政府监管与服务,解决街道办事处(乡镇政府)在物业管理活动中的职责不明,工作泛化的问题。

物业管理既关系到业主私有物权,也涉及小区业主共同利益,目前安康市物业服务管理行业还处于发展阶段,政府应当发挥必要的指导、协调和监督作用。《条例(草案)》在总则里就明确规定了物业服务管理实行业主自治、专业服务与政府监督管理和指导相结合的原则。故此,为强化《条例(草案)》,规定由街道办事处(乡镇政府)组织成立首次业主大会会议筹备组和业主委员会换届小组,并对业主委员会的选举、换届以及共有物业的承接查验等进行指导监督;街道办事处(乡镇政府)可以责令业主委员会限期召集业主大会,逾期未召集的,由街道办事处(乡镇政府)组织召集;对于业主大会、业主委员会作出的不适当的决定,街道办事处(乡镇政府)可以责令其改正,拒不改正的,由街道办事处(乡镇政府)予以撤销;前期物业服务合同届满,但业主大会尚未成立,物业服务人继续提供服务的,符合一定比例的业主可以联名向街道办事处(乡镇政府)申请更换物业服务人,由街道办事处(乡镇政府)通过招投标方式选取物业服务人提供物业服务。

三是充分发挥社区居民委员会在物业管理中的作用,解决社区居委会、街道办事处(乡镇政府)在物业管理中职责不明、老旧小区无物业等问题。

城乡社区是社会治理的基本单元,为全面提升社区治理法治化、科学化、精细化水平和组织化程度,促进社区治理体系和治理能力现代化,根据中发〔2017〕13号文中提出“加强社区党组织、社区居民委员会对业主委员会和物业服务人的指导和监督”的要求,《条例(草案)》规定,“支持社区居民委员会发挥对业主大会、业主委员会、物业服务人的指导和监督作用”,并要求社区居民委员会派员参加筹备组和换届小组、派员列席会议或者了解会议召开情况。根据中发〔2017〕13号文提出“探索在无物业管理的老旧小区依托社区居民委员会实行自治管理”的意见,本《条例(草案)》参照现行条例,规定在未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区,可以由社区居民委员会代行业主大会和业主委员会部分职责的内容,使其更具有现实意义和可操作性。

《条例(草案)》明确,物业管理是社会治理体系的一部分。发挥基层党组织对物业管理的领导核心作用,加强街道办事处(乡镇政府)和居民委员会对物业管理事务的参与和指导监督,旨在构建以基层党组织为核心、街道办事处(乡镇政府)和居民委员会于一体的基层共建共治共享的社会治理格局,在此基础上进行了积极探索和完善。